PROCESO DE COMPRAVENTA

Lo primero que debemos saber cuándo vendemos, es que en general este proceso requiere algo de paciencia, tanto para las partes como para los Agentes y por supuesto también para Agente Propiedades. Por lo tanto, es muy importante, que tú como Agente conozcas el proceso y lo llegues a manejar tan bien, que lo puedas citar de memoria al Vendedor y Comprador respectivamente; esto no sólo hablará bien de nosotros como Agentes y como Empresa, si no que servirá para calmar un poco cierta ansiedad que se produce, cuando se ha realizado ya la venta de manera verbal y/o a través de una carta oferta aceptada por el Vendedor. Luego de haber cerrado verbalmente el negocio de la compraventa, el proceso formal para que este finalmente se haga efectivo es el siguiente:

1.- Promesa de Compraventa

Se debe firmar una promesa, donde quedará estipulado que el vendedor está dispuesto a ceder su inmueble al Comprador, y por su parte, que el Comprador está dispuesto a adquirir el inmueble del vendedor, a cambio del dinero pactado y en una fecha determinada. Esto es un contrato estandarizado, preparatorio en el que se establecen todas las condiciones en que se celebrará el negocio. En resumen, la promesa de compraventa en un documento legal en donde el comprador y el vendedor se comprometen a hacer una transacción.

Normalmente, la promesa establece un plazo entre 60 a 90 días corridos para celebrar el contrato de compraventa prometido, la cual se llevará a cabo, por supuesto también, según plazos de los Bancos, el Conservador de Bienes Raíces y de todas las partes que estén involucradas en la operación.

1.1.- Multas de la Promesa

En la Notaría que se firme la promesa de compraventa, también quedarán en custodia 4 cheques o Vale Vistas; esto es una medida de protección, tanto para el comprador, como el vendedor, y también para Agente Propiedades. Quiere decir que si luego de firmada la promesa, que todo esté en orden con la propiedad, que no presente problemas de ningún tipo; pero por alguna razón una de las partes se arrepiente y no quiere firmar la escritura de compraventa... se cobra esta multa, que en general es de un 10% del valor de la propiedad, y se le aplicará a la parte que haya desistido de llevar a cabo el negocio. Esto en ningún caso es un Pie, es una garantía compensatoria, la cual se cobrará solo si una de las dos partes no cumple lo previamente acordado. Por otro lado, a esta parte desertora, también se le cobrarán los honorarios correspondientes de Agente Propiedades, quien en todo momento realizó su trabajo en conjunto con los agentes que nos representan. Por lo tanto, estos 4 documentos quedarán con instrucciones notariales, la cual es una orden al notario, quien se obliga a entregar los cheques o vale vistas correspondientes, siempre y cuando llegado el plazo máximo de la escritura de compraventa una de las partes involucradas no llega a hacer el negocio.

Por ejemplo: Si el comprador firma la promesa, revisa los Títulos, todo está bien, pero luego se arrepiente de comprar... el vendedor va a la notaría y le pide al notario que haga cumplir la instrucción, lo cual quiere decir, que al vendedor le pasarán el cheque o vale vista que el comprador dejó al firmar la promesa. Lo mismo hará Agente Propiedades, quien procederá a cobrar sus honorarios, al comprador en este caso.

Por lo tanto, cuando se firme la promesa, en Notaría quedarán 4 cheques o Vale vistas en custodia; estos son los siguientes:

A.- Cheque o Vale vista del comprador al vendedor por un monto del 10% del valor de la propiedad. Si el comprador desiste de comprar la propiedad, este Cheque o Vale Vista será entregado como compensación al vendedor.

B.- Cheque o Vale vista del vendedor al comprador por un monto del 10% del valor de la propiedad. Si el vendedor desiste de vender la propiedad, este Cheque o Vale Vista será entregado como compensación al comprador.

C.- Cheque o Vale Vista del comprador a Agente Propiedades con la comisión pactada, en su calidad de colaborador e intermediario. Si el comprador desiste de comprar la propiedad, este Cheque o Vale Vista será entregado como compensación y pago del servicio a Agente Propiedades, liberando de todo cobro a el Vendedor.

D.- Cheque o Vale Vista del vendedor a Agente Propiedades con la comisión pactada, en su calidad de colaborador e intermediario. Si el vendedor desiste de vender la propiedad, este Cheque o Vale Vista será entregado como compensación y pago del servicio a Agente Propiedades, liberando de todo cobro a el Comprador.

1.2.- ¿Qué pasa si los títulos resultan no estar ajustados a derecho?

En este caso como comprador podría no comprar, ya que una de las condiciones de la promesa no se estaría cumpliendo. Para solucionar esto en general se hace una prórroga a la promesa que quiere decir que se alargan los plazos para poder resolver los temas pendientes.

1.3.- ¿Se puede firmar la promesa si el Banco aún no manda a tasar la propiedad?

No es un requisito previo obligatorio a la promesa hacer la tasación por el Banco, a no ser que el comprador y vendedor lo quieran de esta manera para sentirse más seguros. Si ambos estiman que el precio es coherente con la propiedad, y están confiados, pueden firmar lo que quieran y cuando quieran. Eso sí, la tasación de igual forma la hará el Banco y le cobrará por esto al Comprador. Hay que dejar claro, que estos son temas y relaciones distintas:

Una es la relación entre comprador y vendedor, quienes acuerdan los términos y si están confiados en que cumplirán con todo, pueden proceden a firmar la promesa.
Otra, es la relación del comprador y el Banco, con sus respectivas condiciones y términos del crédito. Por lo tanto, la firma de la promesa, puede realizarse en paralelo al proceso del Banco, o no necesariamente... lo que sí, debe coincidir con los plazos y condiciones acordados por todas las partes.

1.4- ¿Qué necesitamos para realizar la promesa en Agente Propiedades?

Para realizar la Promesa de compraventa, en esta primera etapa, área legal de Agente Propiedades nos solicitará los siguientes documentos:

Escritura de la propiedad - vendedor
Certificado de hipoteca gravamen o Certificado de dominio - vendedor
Pre aprobación del Banco en caso de crédito hipotecario - comprador

Con estos documentos, área legal procede a confeccionar la promesa, luego se envía a todos los involucrados para su revisión. Una vez aprobada la promesa, se acuerda una Notaría y acompañamos a nuestros clientes para la firma.

2.- Estudio de Títulos

El fin del Estudio de Títulos, que llevarán a cabo los abogados, es revisar que los papeles de la propiedad se encuentren en regla. Quiere decir, que certifiquen que el dueño actual es efectivamente el dueño del inmueble; que se haya comprado de acuerdo a los procedimientos legales correspondientes; que las escrituras estén bien citadas; que las fojas estén correctas; que los certificados de informes previos indiquen que no estén afectos a expropiación ni tengan gravámenes e hipotecas; entre otros.

Luego de firmar la promesa, el vendedor debe recopilar todos los títulos de dominio de la propiedad por un período de 10 años. Estos trámites, como las vigencias o actualizaciones de los títulos normalmente son tramitadas por nuestros agentes en conjunto con el vendedor. Ahora sí, comienza el Estudio de Títulos, los cuales, de estar bien, ayudarán a que el proceso sea más rápido. Si una propiedad no tiene los títulos limpios, esta no se podrá comprar.

Cuando la venta es con Crédito Hipotecario, el comprador deberá enviar al correspondiente ejecutivo del Banco todos los títulos de dominio, apoyados también por nuestros agentes. Con estos documentos, comenzarán los estudios de título correspondiente, a la vez que la institución financiera solicitará a un tasador la tasación comercial del inmueble y a un abogado el pertinente estudio de títulos. 

Recomendación: Aunque pudiera parecer engorroso para el vendedor, lo mejor es tener los documentos de la propiedad en orden y actualizados; incluso ojalá antes de que la propiedad se publique; esto hará que cuando aparezca el comprador, sea mucho más fácil el proceso, tanto para el Vendedor como para el Comprador.

3.- Escritura de compraventa

Una vez revisado el borrador de la compraventa, las partes procederán a firmar la escritura de compraventa en Notaría. El Notario hará al cierre de copias, para finalmente ingresar la escritura al Conservador de Bienes Raíces.

4.- Inscripción en el Conservador

En el Conservador la escritura demorará alrededor de tres semanas, terminado este proceso, se emitirá un informe final y se dará la instrucción de pago al vendedor.

5.- Retiro en Notaría

Una vez que la propiedad ha sido correctamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, se proporcionará la copia de la inscripción de dominio y del certificado de hipotecas y gravámenes, documentos que permitirán rescatar los Cheques o Vale vista de Multas y Comisiones de Agente Propiedades, documentos que habían quedado retenido con instrucciones en Notaría.

6.- Pago de Comisiones

Agente Propiedades procederá a depositar los Cheques o Vale vista en la cuenta electrónica para luego transferir la comisión correspondiente al Agente que participó de la operación.